リライフパートナーの鈴木です。

不動産投資における最も直接的な収益リスクのひとつが、家賃滞納です。空室と違い、入居はしているのに家賃が入ってこないという状態は、収支計画を大きく崩す原因になります。

自分で鍵を変える、追い出すのはNG

滞納が続くと感情的になりがちですが、オーナーが独断で鍵を交換したり、荷物を運び出したりする行為（自力救済）は違法です。契約書に「滞納が続いた場合は施錠できる」と書かれていても、そうした条項は無効と判断されるケースがあります。必ず法律上正しい手続きを踏む必要があります。

滞納から明け渡しまでの一般的な流れ

典型的な流れは、次のようなステップで進みます。

1. 督促：滞納が始まって間もない段階で、電話や書面で支払いを促す
2. 内容証明郵便の送付：滞納が2〜3ヶ月続くと、契約解除を前提とした通知を送るのが一般的
3. 提訴：応じない場合、滞納家賃の支払いと明け渡しを求めて裁判所に訴訟を起こす
4. 判決・強制執行：判決が確定しても退去しない場合、執行官による強制執行に進む

滞納開始から強制執行による明け渡し完了まで、事案にもよりますが、目安としておおむね4〜7ヶ月程度かかることが多いようです。この間、家賃は入らないまま時間だけが過ぎていくことになります。

早期対応が重要な理由

滞納は放置するほど、回収も解決も難しくなります。滞納者と連絡が取れなくなってからでは、督促の効果も限定的です。家賃保証会社を利用している場合は早めに保証会社へ連絡する、利用していない場合は初期段階から書面での記録を残しておくなど、初動の速さが被害の大きさを左右します。

保証会社の有無で対応は大きく変わる

家賃保証会社を付けている場合、滞納分の立て替えを受けられることが多く、オーナー側の資金繰りへの影響を抑えられます。保証会社を付けていない物件を保有している場合は、滞納リスクをどう吸収するか、あらかじめ方針を決めておくことが望ましいでしょう。

リライフパートナーでは、家賃滞納をはじめとする不動産投資のリスクに関する無料相談を受け付けています。対応にお困りの際は、お早めにご相談ください