不動産トラブルの種類と対処法｜投資用物件オーナー向け

リライフパートナーの鈴木です。

不動産投資のオーナーが直面するトラブルは、実にさまざまです。「これはトラブルなのか、それとも普通のことなのか」と判断に迷う方も少なくありません。

この記事では、投資用物件のオーナーが遭遇しやすい不動産トラブルを種類別に整理し、それぞれの基本的な対処の考え方をお伝えします。まず「何が起きているのか」を分類できると、次の一手が見えやすくなります。

目次

1. 購入時・契約時のトラブル
2. サブリース・管理会社とのトラブル
3. 入居者に関するトラブル
4. ローン・資金に関するトラブル
5. 売却時のトラブル
6. 共通する初動対応
7. まとめ

1. 購入時・契約時のトラブル

よくある例

• 説明を受けた利回り・家賃と、実際の収支が大きく違う
• リスクの説明がほとんどなかった
• 強引な勧誘で、十分に検討できないまま契約した

対処の考え方

契約書・重要事項説明書・営業資料・やり取りの記録を保全し、早めに専門家へ相談します。契約から日が浅い場合は、クーリングオフなどが使える可能性もあるため、期限の確認を急いでください。

2. サブリース・管理会社とのトラブル

よくある例

• 家賃保証の金額を一方的に引き下げられた
• 解約を申し出たら高額な違約金を提示された
• 管理会社の対応が遅く、連絡もつきにくい

対処の考え方

まず契約書で、賃料改定・解約・違約金に関する条項を確認します。業者の主張の根拠を書面で求め、やり取りは記録に残してください。交渉が難航する場合は、専門家を通じて対応すると進めやすくなります。

3. 入居者に関するトラブル

よくある例

• 家賃の滞納が続いている
• 騒音・近隣クレームなど、入居者間のトラブル
• 退去時の原状回復費用をめぐる争い

対処の考え方

管理会社に委託している場合は、まず管理会社に対応状況を確認します。滞納が長期化する場合は、保証会社の利用状況や、法的手続き（内容証明・訴訟など）の検討が必要になることもあります。原状回復は、国土交通省のガイドラインの考え方が参考になります。

4. ローン・資金に関するトラブル

よくある例

• 空室が続き、ローンの返済が苦しくなった
• 金利が上がり、毎月の返済額が増えた
• 返済が滞り、金融機関から督促が届いた

対処の考え方

延滞が始まる前に、金融機関へ返済条件の相談をすることが重要です。早い段階ほど、柔軟な対応が期待できます。すでに延滞している場合は、任意売却なども含めて、早めに専門家へ相談してください。

5. 売却時のトラブル

よくある例

• 査定額がローン残債を下回り、売るに売れない
• 仲介業者の対応に不信感がある
• 売却後に、設備の不具合などをめぐって買主とトラブルになった

対処の考え方

複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握し、オーバーローンの場合は任意売却などの選択肢を検討します。売却後のトラブル（契約不適合責任など）は、契約書の特約内容が重要になるため、早めに内容を確認してください。

6. 共通する初動対応

トラブルの種類を問わず、まず次の3点を意識してください。

1. 証拠を残す：契約書・メール・書面・録音・メモを保管する
2. 事実と期限を整理する：いつ・何が起きたか、期限があるものはないかを確認する
3. 早めに第三者に相談する：当事者同士だけで抱え込まない

まとめ

不動産トラブルは、種類によって有効な対処法が異なります。「どの種類のトラブルか」を見極め、早めに動くことが、選択肢を広げる最大のポイントです。

リライフパートナーでは、上記のようなトラブルのご相談を無料で受け付けています。「これはトラブルなのかどうか」という段階でも構いません。お気軽にご連絡ください。