リライフパートナーの鈴木です。

賃貸物件を退去したときの敷金・原状回復トラブルは、不動産トラブルの中でも特に件数が多い分野です。消費生活センターに寄せられる住宅関連の相談のうち、敷金・原状回復に関するものが3〜4割を占めるともいわれています。

原状回復の基本的な考え方

改正民法（2020年4月施行）では、通常の使用による損耗（通常損耗）や経年劣化については、借主が原状回復の義務を負わないことが明文化されました。一方で、借主の故意・過失による損傷については、借主が費用を負担するのが原則です。

つまり、「普通に生活していてできた程度の傷や汚れ」は貸主の負担、「うっかりつけてしまった傷」や「タバコのヤニ汚れ」などは借主の負担、という切り分けが基本になります。

国土交通省ガイドラインの負担割合

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、設備ごとの耐用年数をもとに、入居期間に応じて借主の負担割合を減らしていく考え方が示されています。

たとえば耐用年数6年のクロスを借主の過失で傷めてしまった場合でも、入居期間が長ければ長いほど、そのクロスの残存価値は下がっていきます。仮に6年以上住んでいれば、理論上の残存価値はごくわずかになるため、借主の負担額も小さくなる、という考え方です。

高額な請求をされたときの対応

退去時に想定以上の原状回復費用を請求された場合は、まず次の点を確認しましょう。

• 請求されている項目が「通常損耗」に当たらないか
• 経過年数が考慮された金額になっているか
• 契約書に特約（借主負担を広げる合意）がある場合、その特約が明確に説明・合意されていたか

納得できない場合は、支払う前に書面で疑問点を貸主・管理会社に伝え、ガイドラインとの整合性を確認することが大切です。

交渉で解決しない場合は

当事者間の話し合いで解決しない場合は、消費生活センターや不動産に関する相談窓口を利用する方法があります。感情的なやり取りになる前に、早めに第三者に状況を整理してもらうことをおすすめします。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

リライフパートナーでは、敷金・原状回復トラブルに関する無料相談を受け付けています。請求書や契約書をご準備のうえ、お気軽にご相談ください。