リライフパートナーの鈴木です。

不動産投資のリスクは「空室」や「金利上昇」だけではありません。一括借り上げ（サブリース）契約を利用している場合、契約特有のリスクが後になって表面化するケースが少なくありません。

サブリース契約で表面化しやすいリスク

– **保証家賃の減額**：多くのサブリース契約には、一定期間（免責期間）後に賃料を見直す条項があり、当初の説明より保証額が下がることがあります
– **契約更新時の一方的な条件変更**：更新のタイミングで、オーナーにとって不利な条件を提示されるケースがあります
– **オーナー側から簡単に解約できない**：契約に不満があっても、一方的に打ち切ることが難しい構造になっています

なぜサブリースは解約しづらいのか

サブリース契約では、オーナーと入居者の間にサブリース会社が入るため、法的には「オーナー＝貸主」「サブリース会社＝借主」という賃貸借関係が成立します。この構造上、サブリース業者は借地借家法における「借主」として保護を受ける立場になります。

借地借家法の考え方では、貸主側の都合だけで一方的に契約を打ち切ることはできません。貸主からの解約通知は、申し出てから半年が経過して初めて効力を持ち、しかもその通知には法律上「正当」と認められる理由が必要とされています。単に「収支が合わない」「他社に変えたい」という理由だけでは、この正当事由として認められない可能性があります。

解約の主な方法

サブリース契約を解約するルートは、大きく分けて、業者との話し合いによる合意解約、正当事由を根拠にした解約、業者側の契約違反を理由にした解約の3パターンです。

– **合意解約**：業者と話し合い、双方の合意のうえで契約を終える方法。最もトラブルになりにくい進め方です
– **正当事由による解約**：自己使用の必要性など、オーナー側の事情が法的に合理的と認められる場合
– **契約違反による解約**：業者側に重要事項説明の不足や契約違反があった場合。この場合は違約金なしで解約できる可能性があります

違約金の目安

解約の際は、保証されていた家賃のおよそ3か月分から12か月分程度の違約金を求められることが多いようです。一方で、業者側に契約違反が認められれば、違約金が減額・免除される余地もあるため、契約締結時の経緯を振り返ることが重要です。

賃貸住宅管理業法によるオーナー保護

2020年12月に施行された賃貸住宅管理業法は、サブリース業者による誇大な広告表現や強引な勧誘行為を禁じ、契約前には重要事項の説明を、契約時には書面の交付を、それぞれ業者側の義務として定めました。契約時にこれらの義務が果たされていなかった場合、解約交渉を進めるうえでの重要な材料になり得ます。

まず契約書と説明の経緯を確認する

サブリース契約の解約は、通常の賃貸借契約よりも複雑です。契約書の内容、契約時の説明内容、これまでのやり取りを整理したうえで、どの解約方法が現実的かを見極める必要があります。

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参考法令：借地借家法（第27条・第28条）、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

リライフパートナーでは、サブリース契約に関するお悩みの無料相談を受け付けています。契約書をご準備のうえ、お気軽にご相談ください。