リライフパートナーの鈴木です。

不動産投資の失敗に気づき、売却を検討し始めたとき、多くの方が見落としがちなのが税金の問題です。「損をして売るのだから税金はかからないはず」と考えている方もいますが、実際にはそう単純ではありません。

譲渡所得税の基本

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、他の所得とは別に課税される「分離課税」の対象になります。税率は所有期間によって大きく異なります。

• 長期譲渡（売却した年の1月1日時点で所有期間5年超）：所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税（合計約20.315%）
• 短期譲渡（同5年以下）：所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税（合計約39.63%）

短期譲渡は税率がほぼ倍になるため、売却のタイミングは所有期間も踏まえて検討する必要があります。

見落としがちな注意点：売却損は他の所得と相殺できないことが多い

投資用不動産を売却して損失（譲渡損失）が出た場合、マイホーム（居住用財産）の売却であれば一定の要件のもとで給与所得などと損益通算・繰越控除ができる特例がありますが、投資用物件の譲渡損失には、この特例は基本的に適用されません。

つまり、「不動産投資で失敗して大きな損失を出したのに、その損失を給与所得と相殺して節税できるわけではない」というケースが多いということです。この点を知らずに売却を進めてしまうと、想定していた資金計画と食い違いが生じることがあります。

個人保有と法人保有では扱いが異なる

物件を法人で保有している場合は、不動産の売却損もその期の他の事業所得と合算して法人税を計算できるため、個人保有とは損益の扱いが変わります。保有形態によって出口戦略の有利・不利が変わる点も、事前に確認しておきたいポイントです。

売却の前に、必ず専門家へ確認を

税金の扱いは、所有期間、保有形態、物件の取得費や譲渡費用の計算方法などによって細かく変わります。売却を決める前に、税理士などの専門家に試算してもらい、手取り額がどうなるのかを具体的に把握しておくことをおすすめします。

リライフパートナーでは、不動産投資の出口戦略について無料相談を受け付けています。売却を検討する前に、まずはお気軽にご相談ください。