リライフパートナーの鈴木です。

複数の投資用不動産を保有していて、そのうち何件かの収支が悪化している——このような状況では、「全部一気に手放す」というのは資金的にも現実的ではないことがほとんどです。どの物件から優先的に整理していくか、順序立てて考える必要があります。

優先順位を考える3つの軸

1. 収支のマイナス幅

まず確認したいのは、どの物件が最もキャッシュフローを圧迫しているかです。毎月の持ち出し額が大きい物件ほど、放置している間の損失も膨らみやすくなります。

2. 出口の取りやすさ

売却価格がローン残債を上回っているか（オーバーローンでないか）、立地や築年数から見て買い手が付きやすいかどうかも重要な判断材料です。同じくらい収支が悪くても、出口を取りやすい物件から動かす方が、全体の負担を早く減らせることがあります。

3. 今後の改善見込み

賃料の見直しや管理体制の変更で収支が改善する見込みがあるのか、それとも構造的に厳しい状況なのかも切り分けておきたいポイントです。改善余地がある物件は保有継続、見込みが薄い物件は早めの整理、という判断につながります。

「一番愛着がある物件」を最後に残すとは限らない

思い入れのある物件や、最初に購入した物件を無意識に「残したい」と考えてしまうことがありますが、優先順位づけは感情ではなく数字で行う必要があります。愛着のある物件ほど、客観的に評価するのが難しくなる点には注意が必要です。

個々の物件ではなく、全体のバランスシートで考える

1件ずつ「損か得か」で判断するのではなく、保有物件全体の資産・負債のバランスを見たうえで、どの組み合わせが最も早く収支を安定させられるかという視点で考えることが大切です。

一人で優先順位をつけるのが難しい理由

複数物件の整理は、それぞれのローン条件、税金、売却のしやすさなど、検討すべき要素が絡み合います。一人で全体を整理しようとすると、目先の分かりやすい物件（売りやすい物件）から手をつけてしまい、結果的に一番負担の大きい物件を後回しにしてしまうこともあります。

リライフパートナーでは、複数物件の整理を含む不動産投資の出口戦略について無料相談を受け付けています。保有物件の一覧をご準備いただけると、より具体的なご相談が可能です。